Berliner Wohnungspolitik in der rot-rot-grünen (R2G) Koalitionsvereinbarung

Teil I: Illusionen über die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften

Die aktuelle wohnungspolitische Lage Berlins ist charakterisiert durch die weitere Vertiefung der Berliner Wohnungsnot und Mietenexplosion. Über Größenordnungen des schrumpfenden Wohnungsangebots wird in der Koalitionsvereinbarung (KV) nichts gesagt; nichts darüber, wieviele Wohnungen in Berlin pro Jahr insgesamt geschaffen werden sollen, wieviele wir brauchen. Bis 2021 sollen die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften 355.000 Wohnungen anbieten, langfristig 400.000 – zur Zeit sind es rund 300.000. Daß der Bedarf dadurch nie gedeckt wird, müssen die Leser der KV selber herausfinden. Da keine Maßnahmen zur kommunalen Wohnraumversorgung und Mietsenkung in großem Maßstab eingeleitet werden, wird sich die Versorgungsnotlage rasch zuspitzen. Auch die überfällige politische Neudefinition des „Sozialen Wohnungsbaus“, die endlich mit dem Prinzip der Subventionierung überhöhter Mieten brechen müßte, wird in der KV umgangen.  Der Senat setzt weiter auf „Fördermodelle“ und Steuergeschenke für Eigentümer  („Härtefallregelungen“,  herabgesetzte Tilgungssätze und mehr).

„Linke“ Sozialdemagogie

Der Wohnungsmangel der Metropole wirkt sich auf die Lebenssituation breiter Bevölkerungsteile aus. Daß die kapitalistische Notlage auf „Einkommensschwache“ begrenzt sei, ist eine alte Legende, an der die KV weiter strickt. Mietanstieg, Privatisierung der „Daseinsvorsorge“, verschärfte Ausbeutung sorgen dafür, daß auch Bezieher von „Durchschnittseinkommen“ zunehmend „schwache“ Marktteilnehmer sind. Der private Markt schafft weder genug Wohnungen noch „bezahlbare Mieten“. Wieso sollte er auch, wo doch Senats-, Bundes- und EU-Politik zusammen nur den Kampf um Extraprofite im Immobiliensektor befeuern? In der KV werden wieder einmal die abgehängten „schwächsten Marktteilnehmer“ – Bezieher von Transferleistungen, Rentner, Flüchtlinge (von den benachteiligten Bürgern aus der DDR ist nicht die Rede) – zum Objekt scheinheiliger „Extra-Fürsorge“. In einigen Wohnblöcken sollen ihnen prozentual berechnete Reservate zugewiesen sein, in denen sie für einige Jahre zur „sozialen Durchmischung“ beitragen dürfen. Danach werden sie weiter verdrängt, denn Sicherheiten bietet die KV ihnen nicht.  Das wird von R2G als Platzhalter für gesamtstädtische kommunale Wohnungsversorgung verkauft. Dabei wird sozialdemagogisch der Tatbestand auf den Kopf gestellt, daß diese angeblichen „besonders Bedürftigen“ in Wirklichkeit die Masse der Berliner Mieter ausmachen; so heißt es etwa in der KV, es würden „bei Neubauvorhaben die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sicherstellen, dass mindestens 50% der Neubauwohnungen für Personenkreise mit WBS-Berechtigung (Berliner Einkommensgrenzen) zur Verfügung stehen.“ In Wirklichkeit sind bereits 60% der Berliner Haushalte gemäß ihrem Einkommen WBS-berechtigt – also die Mehrheit.

Die aufgehäuften Fehlbestände tragen somit auch die Botschaft: Wohnungsnot und das Auseinanderklaffen von Mieten und Einkommen sind kein „Randgruppen“problem. Dieser Einsicht versperrt sich die neue KV mit allen rhetorischen Tricks.  Mit Gemeinnützigkeits-Phrasen wird darüber hinweggetäuscht, daß sie eben nicht die Interessen der Berliner Mehrheit widerspiegelt. Stattdessen setzt auch dieser Senat auf unverbindliche Absichtserklärungen, orwellsche Begriffsverdrehungen („partizipativ, nachhaltig, ökologisch, weltoffen, solidarisch“) und unverbundene Einzelmaßnahmen (Zweckentfremdungsverbot, Städtebaurecht, Milieuschutz), die weder ein strategisches Ziel noch eine Bestandsaufnahme des Ist-Zustands und seiner Folgen erkennen lassen.

Am Ende dieses Jahrzehnts wird eine halbe Million Menschen mehr in Berlin leben als am Anfang. Von 2011 bis 2015 wuchs Berlin um 242.000 Einwohner. Um das aufzufangen, hätten damals 134.000 Wohnungen gebaut werden müssen (durchschnittliche Haushaltsgröße: 1,8 Personen). Experten rechnen, daß Berlin angesichts des Bevölkerungszuwachses jährlich 20.000 Wohnungen braucht. Die KV legt hingegen die alte Ankündigung von Ex-Senator Geisel wieder auf, wonach 6000 Wohnungen jährlich durch die kommunalen Wohnungsbauunternehmen zu erstellen seien, also 30.000 in fünf Jahren. Im laufenden Jahr kann aber bereits diese lächerliche Zahl nicht realisiert werden. Ab 2018 soll die Wohnbauförderung an 5.000 Wohnungen pro Jahr herangeführt werden. Da bei niedrig gehaltenem Zinsniveau auf den Kapitalmärkten Fördermittel von privaten Investoren kaum noch in Anspruch genommen werden, weil sie sich „nicht rechnen“ und lästige Vorgaben erhalten, werden diese ebenfalls voraussichtlich von den landeseigenen Unternehmen abgeschöpft. Diese 5.000 Wohnungen sind also nicht zu den geplanten 6.000 hinzuzurechnen. Über die zu erwartenden Miethöhen und ihr Verhältnis zur Zahlungskraft der Haushalte ist nichts gesagt – klar ist nur, daß dieses Papier zur Lösung der Widersprüche nicht beiträgt. Und klar ist laut KV auch, daß von diesem Senat keine Vorschriften gegen Zwangsräumungen zu erwarten sind.

Solche Zahlen sollten für die Koalitionäre kein Geheimnis sein  – sie müssten nur in die hausgemachte Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung blicken. Bereits für 2016 ermittelte Andrej Holm in einer Studie im Auftrag der Linkspartei einen absoluten Bedarf von 125.000 Wohnungen.

Angebot und Nachfrage sind zwar nicht die Ursache für Spekulation, Mietpreistreiberei und ihre Folgen (massenhafte Vertreibung und Obdachlosigkeit). Aber als letzte Instanz bestimmen sie zwingend die Handlungsoptionen gegen den entfesselten Immobilienmarkt. Von rot-rot-grün wurden somit Antworten auf drängende Entscheidungsfragen von den Wählern erwartet – ein wohnungspolitischer Neuanfang wird in der KV deshalb angetäuscht. Er würde bedeuten: Bereitstellung eines Massen-Angebots haushaltsfinanzierter kommunaler Wohnungen und Festschreibung von Mietobergrenzen – in der anzustrebenden Größenordnung eines kommunales Monopols, weil nur ein solches in der Lage ist, sich auch auf die „freifinanzierten“ Wohnungsbestände mietpreisdämpfend auszuwirken. Das wäre politisches Eingreifen, das einst zum sozialdemokratischen Kernbestand gehörte („Gemeinwirtschaft gegen privatwirtschaftlichen Sektor“). Angesichts der liberalistischen Kontinuität der rot-rot-grünen-KV erschiene das als revolutionär… Ein erster, keinesfalls utopischer Schritt wäre ein signifikantes Angebot der landeseigenen Unternehmen mit Wohnungen, deren Durchschnittsmieten ihre jetzigen deutlich unterschreiten. Die Ansage einer KV in der jetzigen Situation müsste lauten: Berlin wird X Wohnungen mit Mieten unter 6 Euro bauen.  Die tatsächlichen Ansagen der KV bezüglich kommunaler und nichtkommunaler Wohnungen sind jedoch so zusammenzufassen:

  1. Die Koalition hat keine Ideen für Bestandsschutz und Verdrängungsschutz
  2. Nachdem der kommunale Sektor kaputtgemacht wurde, bleibt das Immobiliengeschäft völlig entfesselt. Ideen für den Wiederaufbau des kommunalen Sektors liefert die KV nicht.
  3. Der erste Schritt dazu läge institutionell bei den kommunalen Wohnungsbauunternehmen. Also braucht es eine interne Reform der Bewirtschaftung und Finanzierung ihrer Bestände und Neubauten. Die Entwicklung zu Wohnungsunternehmen, die immer mehr privatwirtschaftlich handeln, muss durch klare politische Vorgaben umgekehrt werden. Landeseigene Wohnungen dürfen deshalb nicht als Kapitalanlage vermietet werden. Das erfordert die Umstellung auf Finanzierung aus öffentlichen Mitteln. Dagegen mauern nun diese Unternehmen, die allenfalls hie und da etwas zurückstecken, aber keine gemeinwohlorientierten Aufgaben mehr übernehmen wollen. Es liegt nahe, daß in ihren Aufsichtsräten ein Interesse an der Entfernung von Andrej Holm als Staatssekretär bestand. Auch wenn seine Gemeinnützigkeits-Papiere nur unausgegorene, rein verbale „Diskurse“ blieben: Sie hätten darauf gezielt, die landeseigenen Unternehmen auf ihre verfassungsmäßigen Aufgaben zu verpflichten.

Eine ansatzweise Neuausrichtung ihrer Politik wird von rot-rot-grün nicht versucht. Dabei handelt ein bedeutender Teil der KV eben gerade von Wohnungspolitik . Und hier fällt der Schwerpunkt gerade auf die Rolle der landeseigenen Gesellschaften. Deren Konvergenz mit privatwirtschaftlichen Unternehmen ist kein Thema für die KV. Es werden verstreute Placebo-Maßnahmen empfohlen:  Kommunale Unternehmen sollen bei Bauvorhaben auf 50% statt 30% sozialen Wohnungsbau verpflichtet werden. Diese Größenordnung ist, wie oben angedeutet, Tropfen auf dem heißen Stein. Noch dazu würde die Vorgabe erst für Vorhaben mit Baubeginn in zwei Jahren gelten. Vor allem aber würde der „freifinanzierte“ Teil dieses Wohnungsbaus erst recht mit Mieten über 10 Euro in einem Preissegment liegen, das für breite Schichten nicht leistbar ist. Somit wird garantiert, daß die mietpreistreibenden Faktoren gegenüber dem preisdämpfenden Einfluss eines kleingehaltenen Angebots von Sozialwohnungen übermächtig bleiben.

Demokratie als potemkinsches Dorf

Eine weitere Nebelkerze ist die Fokussierung der KV auf die Mitbestimmung in den landeseigenen Unternehmen. Kernelemente echter Mitbestimmung – Finanzierung und Mietpreisgestaltung – werden von vornherein ausgeschlossen. Die in der KV mit viel Getöse vorgetragene „Partizipation“ bei Bauvorhaben, Modernisierungen etc. läßt nicht nur offen, ob daraus mietpreisdämpfende Maßnahme erfolgen. Wo sie konkret wird, erweist sie sich als zweischneidiges Schwert, das zur weiteren Spaltung der Wohnbevölkerung eingesetzt werden kann. Auf den ersten Blick erscheint sie als Hebel zur Durchsetzung gemeinwohlorientierter Planung, kann aber für das Gegenteil genutzt werden. Gemeinnütziger Wohnungsbau kann zu Fall gebracht werden, wenn sich tatsächliche oder vermeintliche Sonderinteressen dagegen schüren lassen. So berichtet das MieterEcho: „Nicht nur Neubau von Luxusprojekten ist bei Anwohner/innen umstritten, sondern auch sozialer Wohnungsbau. Eine Initiative rund um die Michelangelostraße in Prenzlauer Berg beispielsweise läuft derzeit Sturm gegen die Errichtung von 1.500 Sozialwohnungen“. Die Wahrscheinlichkeit hingegen, daß durch Schein-Mitbestimmung die massenhaften Sanierungen und Modernisierungen gestoppt werden können – sie sind immer noch Profitmaschinen und Verdrängungsmotoren erster Ordnung und treiben den spekulativen Leerstand voran – , ist schwindend.

Nach der KV findet die Mitbestimmung der Wohnbevölkerung schon an der „energetischen Sanierung“ ihre Grenze.  Erstes Gebot von Interessenvertretung wäre ja, für die aufwertenden Umbauten der Eigentümer nicht auch noch bezahlen zu müssen!  Es wird in der KV „gefordert“, Berlin möge sich im Bund dafür einsetzen, daß Mieterhöhungen nach Modernisierungen „auf Maßnahmen der energetischen Sanierung und für Barrierefreiheit konzentriert werden“. Auch hier werden also scheinbar als „gemeinnützig“ akzeptierte Themen zur weiteren Spaltung eingesetzt. Die einzige Empfehlung, die sich in etwa noch als Mieterschutz in Sachen Sanierungsfolgen interpretieren ließe, lautet in der KV, daß in einigen besonders definierten Quartieren das besondere Städtebaurecht eingesetzt werden könnte, um auf das Endziel einer Warmmietenneutralität zu orientieren… Hiermit wird ausdrücklich die Konzentration auf Profitmacherei durch Umbaumaßnahmen festgeschrieben. Auch hier liegen dringende  Entscheidungsfragen, die die KV verschleiert. Geht es tatsächlich ums kommunale „Gemeinwohl“, gelten da nur die Antworten, die die DKP vertritt: 1. „Warmmietenneutralität – also daß die Heizkosten nach „Sanierung“ keine faktische Mieterhöhung bringen – muß für alle gehen. 2. Klares Nein zu jeder Modernisierungsumlage! Die KV fordert hingegen für landeseigene Unternehmen (!) eine Mieterbeteiligug von 6 % – also ein Ja zur kommunalen Profitmacherei.

Nach welchen politischen Leitlinien die kommunalen Unternehmen in Zukunft ausgerichtet werden sollen – darüber schweigt die KV. Für deren Ausarbeitung soll bekanntlich die neue Behörde „Wohnraumversorgung“ zuständig sein. Aber weder diese, noch die konkrete Ausrichtung ihrer Arbeit werden in der KV erwähnt. Diese 2016 gegründete Anstalt öffentlichen Rechts – ein zahnloses Überbleibsel des 2015 liquidierten „Mietenvolksentscheids“ – ist eine neue, den landeseigenen Unternehmen vorgeordnet Behörde, die sich angeblich um „gerechte Mieten “ kümmern soll. Prüfsteine solcher Gerechtigkeit wurden bislang nicht bekannt. Laut Wohnraumversorgungsgesetz sollen die ersten Schritte die erhöhte Vergabe landeseigener Wohnungen an „sozial Bedürftige“ sowie eine Kappung zu hoher Mieten sein. Das kann alles und nichts bedeuten und bietet jederzeit das Schlupfloch von Eigentümer-Subventionierung. Leiter dieser Behörde ist der wohnungspolitische Berater der Berliner Grünen, Jan Kuhnert. Seine Beförderung ist eine angemessene Belohnung für die Formulierung eines „Volksentscheids“, der so kompatibel mit der profitorientierten Politik des Senats war, daß es diesem ein Kinderspiel war, die Bürgerinitiative – unter drohendem Hinweis auf das EU-Recht – zu kassieren und in einen eigenen Gesetzestext zu gießen. Damit war die Kontinuität der herrschenden Politik gesichert – aber zugleich dafür gesorgt, daß sie mit einer trügerischen Aura von „zivilgesellschaftlicher Teilhabe“ ummäntelt wurde, die nicht unerheblich zum Wahlerfolg von rot-rot-grün beitrug. Dieselbe Sprache spricht aus der KV – zur Ausdehnung des Herrschaftsapparats wird ein Bild gemalt, als hätten „Staat“ und „Zivilgesellschaft“ die Seiten gewechselt.

Welche Art Pseudo-Solidarität daraus entsteht, zeigt einmal mehr die KV: „Übersteigt die Nettokaltmiete 30% des Einkommens des betroffenen Mieter*in, wird die Miete durch die Wohnungsbaugesellschaft zu Lasten des Eigenkapitals entsprechend abgesenkt“. Die DKP Berlin hat diese 30%-Formel immer als Sozialbetrug bekämpft. Denn: 1.: Je niedriger die Einkommen, desto unerträglicher wird die absolute Belastung durch ein Drittel für die Miete. 2. Eine Nettokaltmiete um 30% des Einkommens bedeutet eine Gesamtbelastung um 50-60% des Haushaltseinkommens, da selbstverständlich Betriebs-, Heizkosten und Strom dazuzurechnen sind. Diese Auffassung wird nun auch von Bezirksgruppen der Berliner Mietergemeinschaft vertreten und ist unbedingt zu unterstützen! Denn eine „linke“ Regierung, die solche Formen von „Sozialverträglichkeit“ propagiert, befördert Kräfte wie die AfD.